22.02.2024

Анастасия Пятова: «Любой недострой – это кот в мешке»

За семь месяцев 2023 г. в Москве построили 7,6 млн кв. м недвижимости, в том числе 3,5 млн кв. м жилья. Социальная инфраструктура пополнилась 62 объектами, включая 41 здание школ и детских садов, девять зданий медицинских учреждений и 12 спортивных объектов. Председатель комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Анастасия Пятова в интервью «Ведомостям» рассказала, как город контролирует деятельность девелоперов, сколько в Москве проблемных объектов и как защищены права покупателей апартаментов.

В прошлом году Москомстройинвест начал составлять динамически обновляющийся рейтинг застройщиков. Место компании в нем определяется уровнем рисков для потенциальных дольщиков ее проектов. Как родилась такая идея?

— На самом деле последние семь лет мы и так занимались оценкой деятельности застройщиков. У нас были собственные методические разработки, по которым мы анализировали ту или иную компанию. Просто федеральным законом № 248 («О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ». — «Ведомости») этот подход легализовали. Получается, то, что раньше мы использовали просто для себя, теперь уже необходимо применять именно в рамках предусмотренных законом мероприятий.

Сколько критериев включает в себя эта оценка?

— Это многофакторный анализ. Он включает в себя финансовую составляющую проекта: мы анализируем, как привлекаются денежные средства и как расходуются. Также сюда включены техническая или строительная составляющие, говорящие о соблюдении сроков. Еще следим за тем, как девелопер публично раскрывает о себе информацию для потенциальных покупателей. Стоит отметить, что система удобна и нам, и застройщикам. Мы оцениваем и понимаем, на кого надо больше обратить внимание, на кого — меньше, а у кого вообще все прекрасно. Соответственно, о результатах проверки мы уведомляем девелоперов. Возможно, вы помните, что когда-то Московская область публиковала «светофор застройщиков», он был в открытом доступе. Мы же пока решили ограничиться тем, что это будет наша работа с застройщиками (т. е. результаты будут адресованы девелоперу лично. — «Ведомости»). К примеру, можем отправить компании уведомление, что она попала в красную зону и ей нужно быть готовой к более пристальному вниманию и активно заняться работой над своими ошибками.

Каковы последствия для тех компаний, которые находятся в нижней части данного рейтинга?

— Для нас это своеобразный маячок, чтобы выйти, например, на документарную проверку, рассмотреть проблемные вопросы застройщика на профилактическом визите.

Насколько часто меняются позиции у застройщиков в этом списке?

— Красная зона стабильнее всех. Между желтой и зеленой несколько игроков могут перемещаться. Проекты в красной мы изучили уже досконально, держим их на особом контроле.

«Проектное финансирование действительно «счастье»

Можете назвать проекты, которые сейчас находятся в красной зоне вашего рейтинга?

— Они все известны на протяжении долгого времени. К примеру, это апартаменты на улицах Народного Ополчения, Менжинского, Пришвина (все три ГК Alvek), Левобережной (ГК «Афинастрой»). В целом их не так много. Сейчас редко встречаются случаи, что компания недавно приступила к реализации проекта, а он попал в красную зону. Подчеркну, что наш «светофор» формируется по проектам, которых нет в «дорожной карте» проблемных объектов (реестр жилых долгостроев, в котором прописаны сроки завершения работ. — «Ведомости»). Это две разные системы. В красную зону рейтинга попадают застройщики, у которых есть сдвиги сроков, но они являются действующими, «живыми». Тогда как в «дорожную карту» включаются уже застройщики-банкроты. И методика работы с проектами в них, разумеется, отличается. Главное отличие в том, что проблема дольщиков объекта в «дорожной карте» решается с помощью кардинальных мер — либо за счет городского бюджета, либо, в некоторых случаях, привлекается новый инвестор. Проекты красной зоны «светофора» достраиваются застройщиками самостоятельно. Мы регулярно приглашаем их на заседания межведомственной комиссии. Но вероятность, что объект красной зоны станет проблемным, остается.

То есть рисков попадания новых проектов в нижнюю часть рейтинга вы не видите?

— Тут, как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло. В 2019 г. все переживали, когда была введена система эскроу-счетов (см. справку. — «Ведомости»): не было четкого понимания, как с этим дальше можно будет работать. Тогда все старались быстрее получить разрешение на строительство, чтобы остаться в старой системе. Но со временем застройщики приспособились, стали понятны преимущества системы счетов эскроу и проектного финансирования. Переход к ней нужен хотя бы потому, что из-за падения продаж денег на специализированных счетах могло не оказаться, стройка бы в таком случае остановилась. Просто по объективным причинам, из-за того, что люди не покупают квартиры. Поэтому проектное финансирование в этом плане действительно «счастье».

Сократилось ли число проблемных объектов в целом?

— Конечно, снизилось, причем существенно. С 2011 г. было введено 238 проблемных домов (2,5 млн кв. м), более 27 000 дольщиков были восстановлены в правах. В 2017 г. появилась «дорожная карта» таких объектов. В самом начале их было порядка 32-34, какие-то мы добавляли в нее, другие же исключали по мере восстановления прав пострадавших граждан. Сейчас в «дорожной карте» 14 подобных проектов. Кроме того, мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию еще одного из этих объектов, но исключать из «карты» будем по итогам квартала.

Что это за проект?

— Это «Троицк Е-39», который достался еще с бывших территорий Московской области. Довольно известный долгострой.

За счет чего вообще решается проблема завершения таких проектов? Правильно ли мы понимаем, что для достройки некоторых из них привлекаются довольно крупные девелоперы?

— Это была скорее вынужденная история, так как у нас не было законных рычагов для того, чтобы забрать тот или иной объект на достройку городом. Кроме того, действовал и механизм, который был предусмотрен законом о банкротстве, тогда вводили нового застройщика. А еще были проблемные объекты, в которых просто в принципе не было застройщика, так как он ликвидировался. Это означает, что здесь даже стандартную процедуру банкротства не запустишь. Такой пример у нас в Марушкине: стоит объект, застройщика нет, земля не оформлена. Поэтому в подобных случаях и были разные схемы, когда просили крупных застройщиков разобраться и завершить проект. Но в этот момент не было фондов [помощи обманутым дольщикам]. Сейчас же это достаточно удобная, прозрачная и понятная процедура.

«Раскрыли фасады, а там бутылки вместо утеплителя»

Московский фонд защиты прав дольщиков создан в 2019 г. и выступает застройщиком ряда жилых долгостроев, работы ведутся за счет городского бюджета. То есть теперь сначала проблемный объект смотрит этот фонд?

— Да, он первым имеет право забрать такой объект. Раньше фондов ни в Москве, ни в регионах не было, поэтому рассматривались различные варианты достройки подобных проектов. По итогу, конечно, девелоперы остались очень недовольны, так как рассчитывали на одну сумму инвестиций, а затратили в 3 раза больше.

Почему?

— Потому что любой недострой — это кот в мешке. Понимаете, здесь речь идет не просто о новой стройке, когда компания приходит и понимает, где у нее будут проходить сети, в какой момент она оформит землю, получит разрешение на строительство и что конкретно будет строить. С недостроями ситуация складывается иначе. У нас такие примеры есть и в Марушкине, и в Воскресенском. Когда мы начали их рассматривать, то все казалось не так плохо, даже строительная готовность была на уровне 70%. Казалось, что нужно вложить немного денег и объект будет завершен. Но по итогу: раскрыли фасады, а там бутылки вместо утеплителя. Или оконных перемычек нет. Или иногда разбираемся, а там наличие сетей не предусмотрено никакими градостроительными документами и чтобы их сделать, нужно переложить дороги.

Вы говорили, что сейчас в «дорожной карте» осталось 14 таких проектов. За чей счет ведется их достройка?

— 10 из них — это бюджетные стройки. Хочу отметить, что Москва является единственным регионом в России, который достраивает только за счет городского бюджета, не привлекая федеральные средства. Семь из достраиваемых объектов приходится на столичный фонд защиты прав обманутых дольщиков, два — на АО «Мосотделстрой № 1», а один — на КП УГС. Еще три проекта сейчас доделывают [новые] инвесторы. Также по одному объекту проводятся компенсационные мероприятия: квартиры дольщикам будут предоставлены в другом доме, который строился за счет городского бюджета.

Были ли в последнее время банкротства застройщиков? В начале года, к примеру, ФНС подавала заявление о несостоятельности девелопера «Бэсткон».

— Вообще, любая коммерческая деятельность, и в особенности строительство, неизбежно провоцирует споры с контрагентами. Долги перед государством тоже разного размера бывают. В случае с «Бэстконом» сумма долга перед ФНС была копеечной, но налоговая служба обязана эту процедуру завести. Мы мониторим так все проекты по Москве и часто видим, что намерения о банкротстве застройщиков бывают вообще смехотворные, на несколько сотен тысяч рублей. В масштабах деятельности застройщика это капля в море.

Компания «Бэсткон» находится в красной зоне вашего рейтинга?

— Да.

Просто они по-прежнему покупают площадки, это и удивительно.

— Да. Но они и строят не совсем типовое жилье. Нельзя сказать, что они совсем ничего не делают, стройку же не бросили. Они просто очень медленно делают, все сроки перенесли.

Меньше ли защищены покупатели апартаментов?

— Апартаменты также строят по долевому участию и с эскроу-счетами. Но по закону город достраивать апартаменты не может, потому что они не являются жилыми помещениями. Это считается коммерческим риском того, кто их приобрел. Если у таких объектов начинается процедура банкротства, то все эти помещения переходят в конкурсную массу. А те, кто купил там апартаменты, встают в очередь кредиторов и только так могут рассчитывать на компенсацию.

Весной 2022 г. был введен мораторий на проверки застройщиков. До конца моратория участники долевого строительства не могли взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства. С 1 июля мораторий перестал действовать. Как, по вашему мнению, теперь изменится ситуация с девелоперами?

— В Москве застройщики настолько адаптированы, что им уже без разницы, есть ли у нас мораторий или нет. Когда он действовал, мы все равно находили рычаги, чтобы не оставить компании без внимания. У нас были профилактические визиты, когда мы приходили с целью разъяснения, как нужно готовить документы, а также консультации и семинары.

Но сейчас дольщики могут вновь получать неустойку?

— Да, действительно, теперь у них снова есть такая возможность. Судебный порядок — это самое правильное решение, которое может быть по неустойке.

Какие еще методы контроля используете?

— Механизмов, кроме официальных проверок, очень много. У нас день начинается с просмотра камер, судебных картотек и проч. Иногда застройщики сами не знают, что у них на площадке происходит или что кто-то подал судебную претензию на них, а мы уже в курсе.

«Требования жесткие, но для всех одинаковые»

Сейчас основная проблема для покупателей квартир — это сдвиг сроков строительства. Насколько данная ситуация поменялась за последние несколько лет?

— Я вас, наверное, удивлю, но она вообще не изменилась. Из всех проектов 35 идут с отставанием от графика — это менее 10%. Мы считаем просрочкой перенос передачи ключей клиенту более чем на 3-6 месяцев

И тем не менее у этих 35 проектов с чем связаны причины затягивания сроков?

— Здесь много факторов. Во-первых, пандемия, когда мы были вынуждены на какой-то промежуток времени закрыть стройки. Но, знаете, закрыть стройку — это легко, а вот потом восстановить проблематично. С мигрантами у нас были трудности: нужно было набрать на стройку столько же рабочих, сколько было до пандемии. Во-вторых, стройматериалы подорожали, периодически есть трудности с их поставками. Недавно у нас была проблема с каменной ватой, связанная с задержками у подрядчиков. В целом же все причины связаны либо с пандемией, либо с санкциями, либо с импортозамещением. Потому что, к примеру, если уже построены шахты лифта под конкретную модель, то становится очень проблематично поставить в нее другую: сначала нужно внести изменения в проектную документацию. Поэтому застройщики искали разные пути, чтобы этот вопрос решить. Понятно, что если проект на самой ранней стадии, то там можно поменять документы и лифт. Но когда практически все построено, то приходилось выкручиваться как угодно.

Еще были трудности с замещением отделки.

— Она в целом у нас не во всех домах, какие-то с черновой отделкой сдаются.

Сейчас, видимо по экономическим причинам, недвижимость остается одним из самых привлекательных инструментов для вложения средств. Даже не с точки зрения покупки квартиры, а с точки зрения стройки или управления недвижимостью. И складывается впечатление, что количество игроков на этом рынке сильно увеличилось.

— На конец [прошлого] года у нас было 260 специализированных застройщиков, сейчас их уже порядка 300. Но отмечу, правда, что это именно специализированные застройщики. Число групп компаний, в которые они входят, увеличилось на 1-5, не больше.

А их сейчас сколько?

— Порядка 120 сейчас групп компаний.

Чаще ли региональные игроки стали приходить на столичный рынок?

— Новых региональных компаний, которые приходят, не так много. В основном на рынке остаются все наши известные игроки, с которыми мы много лет знакомы.

Появляются ли какие-то дополнительные барьеры для входа на столичный рынок жилья, к примеру, для тех же региональных застройщиков?

— Абсолютно нет. У нас есть региональные застройщики, причем с самых давних времен. Те же «Эталон», ЛСР, «Пионер», которые начинали еще в Санкт-Петербурге. Мы ко всем относимся очень осторожно, будь то старый застройщик или новый. Требования жесткие, но они для всех одинаковые.

На рынке неофициально относят определенные крупные компании к категории «мастер-девелопмент» — это MR Group, Capital Group, ПИК и проч. Считается, что у них есть административный ресурс и возможность согласовать более выгодные параметры для застройщиков.

— Я, честно говоря, первый раз услышала такое слово. Мы уже как два года ни одного жилого проекта не согласовываем без социальных объектов. То есть без разницы, кто это будет, но ТЭПы (технико-экономические показатели объекта. — «Ведомости») он не получит, если с нами соглашение по социальной инфраструктуре не подпишет.

Городу нужно не только жилье, но и объекты коммерческой недвижимости (офисы, торговые площади), и социальная инфраструктура (школы, поликлиники, детские сады) и т. д. Как сейчас меняются пропорции соотношения между жилой и нежилой стройкой в портфелях девелоперов?

— Мы всегда стремимся соблюдать по площади в квадратных метрах соотношение 70% на 30%, как минимум. Мэр Москвы говорит, что мы должны стремиться к цифре 50% на 50%. Понятно, что есть разные проекты. Но у нас есть программа стимулирования строительства нежилых объектов — мы говорим девелоперам: хорошо, вот здесь сделаете жилье, получите определенную скидку при смене ВРИ (вид разрешенного использования участка. — «Ведомости»), но при этом нужно будет построить офисный комплекс или производство в Коммунарке или на других территориях. Я вам больше хочу сказать: у них нет других вариантов. Если они не подпишут с нами договор по социальной инфраструктуре, то не получат одобрение новых объемов. Да, город рассмотрит параметры, но постановление об их утверждении застройщики получат только в момент, когда подпишут с нами договор о строительстве и передаче городу социальной инфраструктуры. Есть разные механизмы, и эти меры, конечно, определенный эффект дали.

«Мы уходим от точечной застройки»

Меняется ли количество точечных проектов? К примеру, у «Эталона» есть программа реконструкции зданий АТС.

— Вообще, мы уходим от точечной застройки. Она, конечно, еще где-то остается в городе.

В центре Москвы, кажется, невозможно построить по-другому.

— Не скажу, что в центре стало как-то больше появляться точечного жилья. Я уже больше 10 лет занимаюсь Градостроительно-земельной комиссией (ГЗК): такие проекты всегда были. В целом центр сложен тем, что здесь очень много объектов культурного наследия. Зачастую, прежде чем что-то одобрить, мы сначала разрабатываем режимы высотности, плотности и проч.

Насколько чаще девелоперы стали обращаться с просьбами перевести территорию, изначально предназначавшуюся для строительства коммерческой недвижимости, под жилье?

— Такие обращения действительно есть, но не скажу, что они стали появляться чаще. Были такие запросы по территориям новой Москвы, где застройщики изначально планировали строительство апартаментов, но планы менялись и приходили за жильем. В таком случае, с одной стороны, мы уменьшаем [в проектах] число объектов коммерческой недвижимости, но с другой — добавляем требования по обеспеченности этих участков социальной инфраструктурой.

Сколько квадратных метров недвижимости будет построено, согласно одобренным на ГЗК документам, за первые шесть месяцев 2023 г.?

— Мы согласовали возведение порядка 19,6 млн кв. м. Из них 11 млн кв. м придется на жилье, почти 4 млн кв. м — на объекты торговой недвижимости, 2 млн кв. м — на промышленные объекты, 500 000 кв. м — на социальную инфраструктуру.

Больше, чем в прошлом году?

— За шесть месяцев 2023 г. согласовано почти на 24% недвижимости больше, чем в прошлом году.

В последнее время складывается такое впечатление, что Москва стала расти вверх, так как начали согласовывать большое количество проектов свыше 100-150 м.

— Они действительно появляются, но в основном в так называемых местах притяжения. Высотное здание рассматривается как доминанта развития определенной территории. К примеру, есть станция метро, около нее планируется построить офисный центр — логично, что он должен быть той самой доминантой.

Мы также видим появление таких проектов и на территориях бывших промзон. К примеру, в районе Южного речного порта.

— Да, и Северного речного тоже. В свое время многим и комплекс «Москва-сити» не нравился, но в итоге мы получили застройку, отвечающую современным архитектурным требованиям столиц.

Туда сейчас даже экскурсии водят.

— Это непростое решение — построить подобный объект: в такой ситуации всегда много факторов. Но бывают участки, на которых просто экономически нецелесообразно делать что-то низкое, поэтому нужно подняться вверх. Высотное здание в Москве, особенно в центральной части, построить довольно сложно, потому что нужно учесть охранные зоны, различные режимы использования земли и многое другое.

«Мэр никогда не пойдет на то, чтобы убрать действующий производственный объект»

Тяжелее ли девелоперам согласовать проект в центре Москвы?

— В каждом районе есть свои нюансы. В центре тяжело из-за объектов культурного наследия, под которые нужно приспособить проект. К тому же мы сейчас жилье без социальных объектов не одобряем, а здесь это в основном небольшие точечные участки. И даже если планируется построить не жилье, то всегда прорабатывается большое число критериев. Мы привыкли, что у нас в целом каждый объект сложный и требует детальной проработки с учетом архитектурного облика, градостроительных ограничений, потребности по функциональному назначению, социальной обеспеченности и т. д.

А насколько труднее получить одобрение по застройке промзон, чем других участков?

— Согласовать не тяжелее, чем реализовать. Есть большая территория с существующими собственниками и объектами, мы, допустим, включаем ее в программу комплексного развития территорий (КРТ). Проект данной площадки разрабатывает тот, кто будет ее застраивать. Либо это будет инвестор, которого определяют на аукционе, либо сами собственники или арендаторы участка, которые должны договориться между собой. Если же это будет именно инвестор, то ему придется договариваться с собственниками о покупке участков. Они чаще всего продавать не хотят, потому всем нравится в этой не всегда приглядной территории сидеть и ничего не делать. Но для чего нужно КРТ? Для того чтобы дать толчок этим площадкам для развития.

Мы сейчас довольно часто пишем о том что, девелоперы покупают площадку под склад или под производство.

— Да, склады сейчас стали пользоваться спросом.

На рынке есть мнение, что в связи с активным развитием программ КРТ сокращается доля производственных площадей. Так ли это на самом деле?

— Нет, это не так. Наш мэр никогда не пойдет на то, чтобы убрать действующий производственный объект ради жилья. Если мы не найдем место для его переноса и не проработаем все детали, то никто такой проект не одобрит. Это также заметно по одобренным городом промышленным объектам: в 2022 г. одобрено строительство в 2,5 раза больше такого объема, чем в 2021 г. (в 2022 г. одобрено строительство почти 7 млн кв. м недвижимости промышленного назначения. — «Ведомости»).

Какие производственные проекты сейчас развиваются?

— По легкой промышленности, также активно по строительной.

Если вернуться к теме апартаментов, то насколько сейчас меняется доля этого сегмента в общем согласовании?

— Мы делаем все, чтобы она менялась в лучшую сторону. Сейчас с гостиницами приходят часто, и мы отказываем, например, если нет договора с оператором, без заключения комитета по туризму. Когда мы понимаем, что это действительно будет гостиничный проект, то выходим к мэру с этим предложением. Но кроме всего прочего, мы теперь включаем в договор аренды земельного участка следующее условие: инвестор несет ответственность, если совершает перепланировку после того, как он получил гостиничную функцию и начал объект возводить по разрешению на строительство.

Как это работает?

— В договор аренды включается требование о невозможности перепланировки под апартаменты и продажи по частям помещения. Для нас это новое требование.

Просто есть и апартаменты под управлением гостиничного оператора.

— Нет, здесь имеется в виду без оператора. В такой ситуации мы просим заключение комитета по туризму, кто будет заниматься управлением, прописываем, сколько будет номеров, количество звезд и проч.

Поделиться ссылкой: